Персона

Руслан Губайдуллин: Договаривайтесь с управляющими компаниями и жизнь в вашем доме наладится

Заместитель главы администрации Липецкой области прокомментировал LipetskMedia некоторые нововведения, ожидающие собственников жилья весной 2015 года

10

Начиная с апреля 2015 года, сферу ЖКХ ожидает новая волна изменений. Главное из них будет заключаться в отмене практики непосредственного управления домами, количество квартир в которых превышает 16. До 1 апреля собственникам, имеющим жилье в таких многоэтажках, необходимо провести собрания и выбрать управляющую компанию, на которую ляжет основное бремя по содержанию общего имущества МКД в пристойном состоянии. В противном случае, если собственники не найдут времени собраться или не сумеют прийти к консенсусу, решение за них на конкурсной основе примут муниципалитеты. Известие о готовящемся нововведении многие граждане восприняли настороженно. Но что же выйдет на самом деле? Об этом LipetskMedia рассказал заместитель главы администрации Липецкой области Руслан Губайдуллин.

- Руслан Харисович, меньше чем через два месяца на непосредственном управлении в Липецкой области (как и во всей России) останутся только дома, количество квартир в которых не превышает 16-ти. Означает ли это, что практика непосредственного управления себя, в целом, не оправдала? Или эта мера продиктована иными причинами?

- Полагаю, что речь идет, главным образом, о восстановлении принципа целесообразности. Давайте вспомним, в чем заключается суть непосредственного управления. Есть мнение, что заключенный на таких условиях договор между собственниками и управляющей компанией является в большей степени договором подряда, а не управления. Ведь непосредственное управление не определяет ни того, как контролируется обслуживание общего имущества, ни периодичность и формы отчётов управляющей компании перед жильцами. Органы местного самоуправления тоже не могут вмешиваться в отношения жителей с УК. То есть, по сути дела, УК при непосредственном управлении становятся практически бесконтрольными.

- Какое-то абсолютное зло получается…

- Ну не все так мрачно. Есть у непосредственного управления и свои плюсы. Главный из них - отсутствие коллективной ответственности. Каждый собственник самостоятельно заключает договоры на поставки в его квартиру всех видов энергоресурсов и, следовательно, отвечает только за себя. Платит – хорошо, не платит… ресурсоснабжающие организации проводят с ним адресную работу. Все просто и понятно. Хотя в некоторые моменты и этот плюс начинает «перетекать» в минус. Дело в том, что на долю собственника в таком случае приходится, как минимум, четыре индивидуальных договора. Проще говоря, он вынужден ежемесячно «коллекционировать» и оплачивать квитанции, поступающие от четырех различных организаций. Что скрывать, многим это не нравится…

- Как только договоры непосредственного управления перестанут действовать, все эти заботы автоматически перелягут с «плеч» собственников на управляющие компании?

- По условиям договора об управлении домом управляющей организацией, она одна несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества МКД. Качество работ при этом должно строго соответствовать установленным законодательством нормам. Весьма кстати здесь пришелся порядок обязательного лицензирования управляющих компаний. В мае этот процесс подойдет к своему логическому завершению. Мы искренне надеемся, и будем прикладывать максимум усилий, чтобы на рынке услуг по управлению жилфондом остались только надежные УК, которые смогут достойно выдержать упомянутую «ношу».

- До 1 апреля собственники, дома которых сейчас находятся на непосредственном управлении, должны провести собрания и снова выбрать себе управляющую компанию (или сформировать ТСЖ). Что они «потеряют», если не сделают этого и оставят решение вопроса об управлении своим домом муниципалитету?

- Абсолютно ничего, кроме свободы выбора. Но и эта потеря будет иметь значение только для людей, привыкших полагаться в принятии тех или иных решений только на себя и нести за них всю полноту ответственности. Однако никто не может дать гарантии, что управляющая компания, выбранная собственниками, будет обязательно работать лучше, чем определенная по результатам конкурса муниципалитетом.

- Пожалуй, самый больной вопрос. Многие собственники сейчас опасаются, что с апреля управляющие компании будут настаивать на повышении тарифа на содержание и ремонт жилья. Можно ли в действительности ожидать такого развития событий?

- Такой вариант развития событий действительно нельзя исключить. Но так складывается объективная реальность. Тарифы на содержание и ремонт жилья не изменялись уже несколько лет. За это время жизнь ушла далеко вперед. Никуда не делась инфляция, начались колебания курса валют, повысилась стоимость материалов, необходимых для ремонта общедомового имущества. Но и это еще не все.

Если УК начинает целиком и полностью управлять домом, то начисления на ОДН в этом доме будут рассчитываться по нормативу на квадратный метр. Ресурсоснабжающие организации начнут требовать от управляющей компании оплаты всего объёма ресурсов по общедомовому счётчику. А тут ситуация интересная. Есть дома, где расходы по электричеству на ОДН в два раза ниже норматива, а по воде, наоборот, выше. При этом никаких утечек в подвале нет. То есть вода потребляется в квартирах.

Как в таком случае управляющая компания сможет рассчитываться с РСО, если в ее распоряжении нет других средств, кроме платежей, поступающих от собственников? Можно, конечно, влезать в долги, но это не породит ничего, кроме бардака. Еще можно «сэкономить» на содержании и ремонте жилья. Но за это управляющую компанию постигнет праведный гнев собственников.

- То есть повышение тарифа для управляющих компаний станет единственной возможностью «не вылететь в трубу»?

- Дело не только в «трубе». Вот вы, когда получаете и оплачиваете квитанцию об оплате услуг, связанных с содержанием и текущим ремонтом жилья, задаетесь вопросом, что скрывается за этими четырьмя словами? А это, между прочим, не только уборка подъезда, а около трёх десятков всевозможных пунктов, без выполнения которых содержать ни один дом в нормальном состоянии нельзя.

Договоры на обслуживание и текущий ремонт лифтов со специализированными организациями, вывоз мусора, ремонт и поверка ОДПУ, аварийное обслуживание в выходные и праздничные дни… Прибавим сюда и обязательный перечень работ, которые управляющая компания должна проводить в домах в соответствии с постановлением Правительства №290. А есть еще такие статьи, как оплата труда работников, налоговые и пенсионные отчисления и так далее. Не забываем и о том, что управляющие компании – это коммерческие организации, которые должны приносить прибыль. Но о какой прибыли и о каком качественном оказании услуг собственникам может идти речь, если УК не смогут даже элементарно компенсировать свои затраты? Это противоречит всем законам экономики и здравого смысла!

- Но собственников все-таки объем личных расходов интересует больше, чем проблемы управляющих компаний.

- Это вполне объяснимо, понятно, но, увы, не правильно. Если каждая из сторон правоотношений в сфере ЖКХ будет думать только о своих интересах, не будет решен ни один из вопросов. Отрасль будет «топтаться на месте» и сотрясаться от неутихающих скандалов. Удивительно, кстати, что такие настроения существуют только, когда речь заходит о жилищно-коммунальном хозяйстве. Когда человек, например, приходит на рынок за яблоками, он не ставит себе целью купить именно самые дешевые, зато гнилые. Некоторые готовы даже переплачивать, лишь бы принести домой сочные и свежие плоды.

Но ведь в сфере ЖКХ действуют те же самые закономерности! Ведь что реально выиграют собственники, если их тариф на содержание и ремонт жилья будет ниже экономически обоснованного? Будут платить меньше? Допустим. Но какого качества услуги они при этом будут получать? Наверное, не самого высокого, так ведь? И в какое же состояние тогда придут дома? Держим в уме еще и то обстоятельство, что низкий тариф на содержание жилья приведет к снижению уровня ответственности управляющей организации за выполненные работы. Каждую аварию или просто недоделку она будет оправдывать нехваткой средств. Получится порочный круг, выбраться из которого будет крайне тяжело.

- Есть еще такой момент, как плохая репутация управляющих компаний в глазах собственников…

- Тут нужно отделять реальные недостатки в работе управляющих компаний от попыток искусственно их демонизировать, как «класс». Через меня регулярно проходят сотни обращений граждан, и есть только единицы компаний, по которым жалобы идут массово. Госжилинспекция их проверяет, выдаёт предписания, за их неисполнение выписываются штрафы, которые с мая будут существенно увеличены. Есть и такие компании, нарекания к работе которых носят единичный характер.

Поэтому хотелось бы обратиться к нашим жителям. В работе с управляющей компанией нужно не тариф любыми путями снижать, а тщательно следить за ее работой и расходованием денег, которые вы ей платите. Для этого нужно выбрать активного и грамотного управдома и сформировать работоспособный совет МКД, который будет постоянно держать руку на пульсе событий. Пользы от такого подхода будет несоизмеримо больше, чем от бессмысленной вражды. Нельзя, чтобы жители и управляющие компании вели себя, как два упрямых бычка на мосту, не дающих друг другу прохода. Велик риск, что при таком подходе они оба упадут с моста.

- Но ведь тариф может попросту оказаться собственникам, что называется, не по плечу. По крайней мере, многие этого опасаются.

- Это все «страшилки». В статье 156-й Жилищного кодекса черным по белому написано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений. Руководители управляющих компаний об этом прекрасно знают, поэтому никогда не пойдут на бессмысленное взвинчивание расценок. Собрания их попросту не утвердят.

Тем более, еще раз повторюсь, в сфере ЖКХ правит не волюнтаризм, а экономическая обоснованность. В данное время Минстроем как раз готовится методика расчета экономически обоснованного тарифа. Как только она появится, собственники и управляющие компании (было бы желание) смогут без проблем путем диалога определить устраивающий обе стороны тариф с точностью до копейки.

- В Липецке по-прежнему остаются дома, от обслуживания которых управляющие компании отказались. Почему это происходит и как собственникам лучше выйти из этого положения?

- Управляющая организация по закону может прекратить оказание услуг собственникам только в нескольких случаях. Среди них - истечение срока действия договора, выбора собственниками помещений иного способа управления или иной управляющей организации, исполнение предписания надзорного органа или судебного решения в случае признания протокола общего собрания собственников недействительным.

Что касается действий собственников, то здесь все просто. Представьте, что вы долгое время ходили стричься к одному парикмахеру, а потом он внезапно уволился. Что вы сделаете? Наверное, найдете другого парикмахера и продолжаете стричься. Содержание дома от этого мало чем отличается. Если дом остался без управления, созывайте собрание собственников и выбирайте новую управляющую компанию.

- Руслан Харисович, интересно, что во время почти всех наших встреч мы неизменно приходили к выводу, что многие проблемы в сфере ЖКХ решатся только после того, как собственники и управляющие компании научатся конструктивно взаимодействовать друг с другом. Но когда же нас настигнет эта «благодать»?

- Ровно в тот момент, когда всем станет окончательно ясно, что собственники управляющим компаниям не «волки», а равноправные партнеры. И наоборот. Администрация Липецкой области уже многое сделала для выстраивания именно такой системы взаимоотношений. С управляющими компаниями ясность уже наступает. Лицензирование должно окончательно отбить у недобросовестных УК охоту прятаться от собственников, отлынивать от исполнения договорных обязательств. Покончить с этими явлениями их заставит простейший инстинкт «экономического самосохранения». Не будешь работать на совесть, значит «нахватаешь» жалоб, лишишься лицензии и будешь искать другую работу. Других вариантов нет.

Но и собственникам придется пересмотреть некоторые позиции. Главное, четко зафиксировать, что закон в плане взаимодействия с УК дает вам широкий спектр прав и рычагов влияния. Важнейшие из них – выбор наиболее подходящей управляющей компании, контроль за ее работой и обсуждение ключевых моментов на общих собраниях. Научившись эффективно пользоваться этими «инструментами», можно добиться ощутимого прогресса. Но при этом нельзя забывать о том, что права не отделимы от обязанностей. В общем, ищите, наводите справки, выбирайте компании, которые работают хорошо, устанавливайте достойный тариф на содержание, контролируйте работу УК и жизнь в вашем доме наладится.

Комментарии 10

Бла Бла Бла... Март 29, 2015 19:17
Вали отседова в Казахстан
Ответить
Влад Февраль 24, 2015 10:36
Фото зачетное: слишком высоко забрался по лестнице. Полностью оторвался от земли, больно падать будет.
Ответить
Крик Февраль 18, 2015 18:00
ЖКХ — на плечи жильцов, цены — не хотите не покупайте, медицина — без денег почти не лечат… а нафига нам тогда вообще эти чиновники нужны, если все проблемы должны решать сами люди???
Ответить
Русланчик Февраль 18, 2015 15:40
Вы, судя по всему, с ними давно договорились!
Ответить
41 Февраль 18, 2015 14:21
… В общем, ищите, наводите справки, выбирайте компании, которые работают хорошо, устанавливайте достойный тариф на содержание, контролируйте работу УК и жизнь в вашем доме наладится…Руслану Губайдулину — а у Вас, простите, какие функции?! Статьи писать?! Давайте каждый будет заниматься своим делом. Вы уже сами не можете справиться с беспределом ЖКХ, решили свалить эту проблему на жильцов.У нас одни обязанности, что касается прав, то нам рекомендуют обращаться в суд… В кватанциях бельше рекламы, чем информации об оказанных услугах — сумма одной строкой.
Ответить
трезвый взгляд Февраль 16, 2015 17:23
Есть не только ПРАВА собственников, но и ОБЯЗАННОСТИ, недурно бы хоть раз на собрание сходить, хотя бы понять за что платим-то… В договоре все написано, что и сколько стоит, а про цену за содержание жилья с кв.м с УК надо как минимум поговорить, в идеале — договориться
Ответить
а Февраль 16, 2015 15:29
жителю.Что бы ты свое место знал.
Ответить
житель Февраль 16, 2015 13:02
а ты зачем свою должность занимаешь?
Ответить
а Февраль 16, 2015 11:56
Спасибо за совет. Но мы, вроде бы живем в государстве ГДЕ ЕСТЬ ЗАКОННОСТЬ, а не в балагане, что бы с кем то договариваться. Если Вы, нас толкаете на такой шаг, то зачем Вы нам нужны дармоеды, которые расписываются в своем бессилии.
Ответить
**** Февраль 16, 2015 11:01
Зачем вообще нам нужны все управления ЖКХ во главе с Хе
Ответить
Новости по теме Новости MediaMetrics