Экономика

Эскроу-счета защищают права дольщиков


0

С 1 июля 2019 года введён новый порядок финансирования жилищного строительства. Купить квартиру на этапе строительства дешевле, но до недавнего времени такая экономия могла привести к существенным финансовым потерям. Теперь сделки на первичном рынке недвижимости будут проходить в более безопасном формате.

«Итоги недели» обратились за разъяснениями к исполняющей обязанности управляющего отделением Липецк ГУ Банка России по ЦФО Татьяне Божко.

– Татьяна Александровна, что изменится с новым финансированием жилищного строительства? 

– Застройщики получили возможность использовать счета эскроу для сделок продажи жилой недвижимости с привлечением средств дольщиков с июля 2018 года. Тогда нововведение носило рекомендательный характер, строительные фирмы использовали новый механизм по своему усмотрению. 

С 1 июля нынешнего года привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием счетов эскроу. Исключение составляют проекты строительства, которые соответствуют установленным правительством критериям, определяющим степень готовности объектов строительства и количество заключённых договоров участия в долевом строительстве. По этим проектам договоры участия в долевом строительстве продолжат заключать без использования счетов эскроу. 

– Что такое эскроу-счёт? 

– Покупатель не передаёт деньги застройщику, а кладёт их на счёт, открытый в уполномоченном банке. В процессе строительства застройщик не сможет использовать деньги дольщиков, они поступят в его распоряжение только после окончания строительства, когда покупатель станет собственником квартиры. Доказательство – выписка из Единого государственного реестра недвижимости или договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре. 

Вообще счета эскроу – это альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Их можно использовать, когда нужно купить или продать что-то дорогое: недвижимость, автомобиль или любую другую ценность. Покупатель кладёт деньги на счёт эскроу, а продавец может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Банк как независимый посредник следит за их выполнением. 

– Раньше покупатель напрямую заключал договор со строительной фирмой, а как сейчас? 

– Покупатель и продавец вместе приходят в банк и подписывают трёхсторонний договор с непременным уточнением – при каких условиях продавец сможет получить деньги. Обязательно указывается срок действия договора. Покупатель вносит на счёт эскроу сумму, указанную в договоре. Продавец выполняет условия договора и приносит в банк подтверждающие документы. И только после этого кредитная организация даёт продавцу доступ к счёту. 

Если в оговоренный срок сделка не состоится, и продавец не представит нужные документы, банк закрывает счёт и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить, но обычно банк берёт за это дополнительную комиссию. 

– Все ли банки открывают эскроу-счета для финансирования долевого строительства? 

– Эскроу-счета для этих целей открываются только в уполномоченных банках, являющихся участниками системы страхования вкладов и имеющих высокий кредитный рейтинг. На сайте Банка России публикуется перечень кредитных организаций, которые могут открывать и обслуживать такие счета. 

– Готовы ли липецкие банки к нововведениям? 

– Достаточность капитала банков, подтвердивших свою способность кредитовать проекты строящегося жилья, такова, что можно смело говорить о готовности банковской системы к переходу на проектное финансирование и кредитование строительной отрасли. 

– А что касается застройщиков? 

– По состоянию на 17 июня 2019 года в семи банках открыто более 3800 счетов эскроу с остатками на них в сумме 11 миллиардов рублей. Кроме того, кредитные организации сообщили о поступлении почти 1800 заявок застройщиков о кредитовании с использованием счетов эскроу. На 1 мая 2019 года заключено 100 кредитных договоров более чем на 74 миллиарда рублей. 

По данным опроса Банком России, строительные организации Липецкой области прислали в банки 15 заявок (по состоянию на 03.06.2019). Из них по пяти заявкам предоставлен неполный пакет документов, одобрены три заявки, по одной из них заключён кредитный договор. Остальные семь заявок находятся в стадии рассмотрения. 

– Что влияет на скорость принятия решения банком? 

– На срок принятия решения существенно влияет то, насколько правильно и полно подготовлен пакет документов по проекту от застройщика. Чем ответственнее заёмщик подходит к выполнению требований банка, тем быстрее будет рассмотрена заявка. 

– Ну и самое главное – какие плюсы покупателям квартир даёт открытие эскроу-счета? 

– Безопасность. Деньги дольщиков строительная компания получит, когда сдаст дом и выдаст ключи первому покупателю. В течение всего периода строительства застройщик будет пользоваться кредитом банка. Поэтому в его интересах закончить строительство в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту. Целевое расходование средств будет контролировать банк. Если у строительной компании возникнут проблемы со сдачей в эксплуатацию жилья, то банк вернёт деньги покупателям. Сколько вы внесли за будущую квартиру, столько же вам вернут. 

Если вдруг проблемы возникнут у банка, то и тут права дольщиков защищены – деньги на счетах эскроу, открытых для расчетов по договору участия в долевом строительстве, застрахованы государством. Покупателям новостроек гарантируются страховые выплаты до 10 миллионов рублей. Переход к новой модели финансирования жилищного строительства позволит обеспечить защиту прав физических лиц – участников долевого строительства, а высокая защищенность средств граждан будет служить фактором повышения спроса на участие в такой модели.

Светлана Кузнецова

Комментарии 0

Новости по теме Новости MediaMetrics